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就现阶段我国的经济大环境来看，经济增长主要由消费需求、投资需求“两驾马车”共同拉动。基于我国国情，为保持经济持续、快速、协调、健康发展，从长远角度考虑拉动经济增长的源动力应该是消费需求，而投资需求在拉动GDP增长中应处于从属地位。据统计，今年1季度信贷投放新增1.25万亿元，占全国信贷投放目标50%以上；全国城镇固定资产投资同比增长29.8%，GDP增长10.2%，这种经济过热、投资需求占主导地位的征兆已显露无遗。从长期来看，这种消费、投资需求比例的失调不利于我国经济的稳定增长。再者，近年来，随着居民生活水平提高，对于普通住房消费刚性需求的增加及对房地产行业投资、投机需求的偏好程度的提高，部分城市房地产价格出现持续高增长的势头。在这样的经济背景下，央行于2006年4月28日起再次采取上调金融机构贷款利率的紧缩货币政策，以确保经济正常运行。

此外，值得一提的是，此次利率调整并不专门针对房地产市场，对于房地产相关产业亦有所约束，预计对目前国内房地产开发商和普通消费者不会有大的影响。

央行决定：从 2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%（一年期）。其他各档次贷款利率（包括自营性房地产贷款）也相应调整，金融机构存款利率保持不变。其中，5年以上贷款的基准利率将由目前的6.12%调整至6.39%，优惠利率则在基准利率基础上下浮10%，由目前的5.51%变为5.75%，市民房贷执行哪一档次将由各贷款银行自定。

公积金贷款利率亦做相应调整，上调0.18个百分点。5年期（含）以下由现行的3.96%调整到4.14%；5年期以上由现行的4.41调整到4.59%。住房公积金存款利率保持不变。

现阶段，无论是国际还是国内的市场，房地产行业受利率政策、乃至整个货币政策的基调及其走向影响程度会越来越大。事实上，扣除油价和粮价等上涨后的核心CPI并不是很高，但近年来房地产市场却有比较高的涨幅。作为一个利率敏感部门，房地产行业对于利率水平的影响的权重将越来越大。

在完全市场条件下，利率政策的作用机理较为简单，例如在房地产经济繁荣期，为了抑制房地产投资规模及房价的大幅增长，避免经济过热现象，央行通常会采用提高基准利率的手段。其作用机制如下：

利率提高从以下几个方面导致需求量下降，需求曲线向左位移。

2、储蓄性需求上升，消费性需求下降，在房地产消费占总体消费比例不变的情况下，房地产的消费性需求下降。

3、投资作为利率的函数(i=e-dr),利率上升，对于部分利用贷款融资投资者而言，贷款利率上升将导致融资成本增加，在同等价格水平下购房需求下降，投资者会减少对于投资物品的需求量。

1、直接引起供给方（房地产开发投资企业）的融资成本上涨，提高行业进入门槛，在同等价格水平下，供给量减少。

2、利率上升导致房地产市场开发投资规模减少，产量有所减少。

从完全市场的角度来看，利率的上调将同时作用于房地产市场供求双方，使得房地产市场均衡产量下降，但对于均衡价格的影响却不尽相同。价格的变动方向会随政策力度不同而呈现上升、下降、不变三种趋势，这主要取决于市场上供求弹性。（图3-1：当需求下降幅度大于供给下降幅度所导致的房地产价格下降的情况）

继调息政策出台后，我市目前已确定明确的个人住房贷款利率。延续去年的做法，我市多数银行对市民购买第一套住房执行的方案又一次出现统一，对购买第一套住房的市民将实行5.75%的优惠利率。与此同时，各行亦对市民购买第二套住房的贷款进行了控制，其中，中行（沈阳分行）对高档写字间、别墅及第二套住房将执6.39%的基准利率，同时首付比例也将提高。此外，中行还将在6.39%基础上，根据房产及贷款人的不同情况上浮利率比例，最高可上浮70%，年利率可达10%左右。（利率在我市具体调整情况见表4-1、表4-2。）

贷款年限	调整前	优惠利率	调整后	优惠利率
半年期	5.22%	——	5.40%	——
一年期	5.58%	——	5.85%	——
一至三年期（含三年）	5.76%	——	6.03%	——
三至五年期（含五年）	5.75%	——	6.12%	——
五年以上期	6.12%	5.51%	6.39%	5.75%

注：1、优惠利率指在基准利率基础上下浮10%；2、调整后的优惠利率的实行对象为我市购买第一套住房消费群体。

贷款年限	调整前	调整后
五年以下（含五年）	3.96%	4.14%
五年以上	4.41%	4.59%

2004年10月28日，中国人民银行提高了购房贷款利率，贷款5年以上的购房贷款利率由5.04%提高到5.31%；2005年3月17日中国人民银行再次提息，贷款5年以上的购房贷款利率由5.31%提高到5.51%。经过央行两次提息后，我市对于房地产市场的调控已显成效，2005年沈阳市商品房价格基本保持平稳增长态势，目前我市房地产价格增幅稳定。

2、两次调息政策改变我市购房者心理预期，出现提前还贷现象

从两次调息给购房者造成的每月实际还款利息增加额度来看，其增加幅度并不多，不至于对购房者造成很大的还息压力。但值得一提的是，我市在两次加息后均在不同程度上出现提前还款现象。提前还款的现象在一定程度上表明，两次调息政策在某种程度上改变了购房者的心理预期，认为利率还会做进一步的调整，因此认为提前还款是规避政策性风险，自我保护的最好办法。

国家为抑制当前我国投资领域出现的过热现象，于2006年4月28日再次提高贷款基准利率。但仔细分析亦可看出，本次调息政策与前两次调息政策有明显的不同。此次调息只调整了贷款基准利率，而对存款利率却未做出调整。由此可以看出，国家采取紧缩性货币政策的同时，其意仍在于继续拉动内需，鼓励居民消费。从短期看，加息将在一定程度上抑制投资过热；从长期来看，该货币政策具有一定的持续性，在提高贷款利率和保持存款利率不变的双重政策调节下，其旨在调整投资结构和维持消费需求，以达到转换经济增长方式，保持经济持续、协调、健康发展的目的。

一般说来，调整利率的货币政策手段，对于房地产业的影响决不是短期的，其对于房地产行业及楼市具有深远的影响。此前，央行行长周晓川在国际会议上提出，“从长期来看，加息是一个趋势”。这将意味着中国加息周期业已开始，通过利率政策调整投资结构，进而转变经济增长方式。本次调息从行业影响来看，对于购房者支出、市场需求和房价并不会有较大程度的影响，其更深层次的意义可能是欲给出一个新一轮加息周期开始的信号。

基于当前经济背景，尽管本次央行调整利率幅度不大，对企业或个人信贷成本的影响亦并不高，但却向房地产市场发出一个强烈的信号，政府已决心对国内过快的固定资产投资、过快增长的房价进行调控。这种调整并不在于利率上升的幅度，而在于对于房地产市场的后续影响，如果固定资产投资规模过大及房价上涨过快形势没有得到有效的缓解，不排除央行会继续提高贷款利率的可能。因此，企业与居民的经济决策必须把利率的风险考虑到未来决策行为中来。就上述情况分析来看，利率调整对于房地产市场的警示意义将大于其实际的作用效果。

本次调息对于我市房地产市场的影响具体体现在以下几个方面：

央行本次上调人民币贷款基准利率，会在一定程度上增加购房者贷款支出，主要是个人住房公积金贷款和商业贷款的利息支出会有所增加，但从总体上看影响有限。第一、贷款基准利率上调0.27个百分点，其上调幅度有限，政策力度表现温和。来看一组数字：实行新贷款利率后，贷款年限为5年、10年、20年的消费者，其月度还款额的增加比例依次为0.65%、1.22%、2.18%。以一笔10万贷款计算，每月增加的还款额分别为12.55元、13.65元和15.74元；第二、商业性用房贷款利率的浮动政策不变，对于那些信贷记录良好的购房者，可用享受到优惠利率（基准利率的0.9倍），实际上调的幅度仅为0.24个百分点；第三、公积金贷款利率仅上调0.18个百分点，其调整幅度小于商业贷款利率，继续体现政策的优惠性。通过上面的数字，结合我市当前房地产市场的消费环境，我们不难看出，由于目前我市房地产市场刚性需求较大，本次利率调整对于购房需求并不会造成太大影响，目前我市房地产市场购房需求仍呈现迅猛发展的态势。

2005年3月，在进行利率调整后，有一部分购房者在新利率执行前提前还清全部或部分贷款，以尽量避免利息支出。鉴于前两次调息的情况，本次调息很可能会延续前两次加息后的情况。

3、提高贷款利率可能会抑制购房者需求、缩减贷款额度或推迟购房

虽然利率上调对于购房者而言没有大的影响，但多少会有一些影响。本次利率调整对于像住房消费这一刚性需求群体影响并不大，其影响可能只在于原来要买120平米的房子，基于购房成本的考虑，可能会选择购买100平米的住房。此外，对于中高收入阶层而言，其本身有能力偿还贷款，鉴于对贷款利率提高增加购房成本的考虑，可能会促使这部分购房者缩减贷款额度；而对于低收入阶层而言，基于购房成本考虑可能会暂时退出市场，推迟消费。

此外，值得一提的是，利用单一的利率政策进行调整具体会对购房者产生什么样的影响，还有待观望。就本市而言，目前本次利率政策调整已初显效果。据了解，针对这次调息，股份制银行的做法较为直接，浦发行负责人表示，购买别墅、高档写字楼及第二套住房的客户已不再是该行的目标客户。此外，据不完全统计，目前沈阳市的大部分楼盘已作明确规定，市民购买别墅必须一次性付款，对此类消费不再提供银行贷款。

房地产属于资产负债率较高的行业，一般说来受加息的影响较敏感，但对于不同规模的企业，其影响程度亦有所不同，这主要取决于该企业的资产负债率水平和负债结构。概括地说，资产负债率高的企业受利率影响的程度较大，依附银行贷款比例越高的企业受影响越大。总体上看，本次调息对于开发企业而言不会产生太大影响，以一亿元一年期贷款为例，开发企业每年多还利息27万元，这大约只是一套中、低档住房的价格，对于开发企业来说实在不算难事。

一般说来，我国房地产开发企业平均负债率在60%左右水平，但真正对开发商有影响的仅是20%的企业开发贷款和流动资金贷款，而企业40%左右的负债实际是开发商售楼的预售款。通常来说，大型开发企业一般具有良好的负债结构，其资金链基本不存在问题，其负债对于银行贷款的依附程度较小，绝大多数的负债主要源于商品房预售收入，整体负债结构较好。因此，大型开发企业对于利率调整相对表现不太敏感，亦不会加重其还贷负担，不会影响企业发展的步伐。

2、利率调整既是对中小企业融资能力的考验亦加速竞争、优化行业结构。

作为资金密集型的房地产业而言，与银行具有极为密切的关系，银行贷款的支持犹如其生命之源。此次加息对于依附银行融资程度较大的中小企业来说可谓是“喜忧参半”。央行允许各大银行提高贷款上限，实际上是放宽了对房地产开发贷款的限制。投机性投资公司资金但调高利率会导致企业的财务成本增大，可能使中小开发企业或周转困难。在招、拍、挂出让经营性土地的趋势下，在对囤积土地开发商进行处罚的政策影响下，利率的提高无疑是雪上添霜，可能会使企业的资金链出现断裂。但可以肯定的是，目前房地产开发企业直接上市融资的还是少数，多数开发商要依靠银行贷款来实现间接融资。由此亦可看出，中小型房产开发公司其资金若对银行贷款的依赖程度高，利率提高会使项目运作受到重创，甚至被迫停工。可以预测，贷款利率调高的另一结果，会使那些以投机为目的，经营不善的房地产企业感到更大的经营压力，此举会在一定程度上加速行业竞争，优化行业结构，使行业集中度进一步提高。

此外，需要说明的是，本次调控的又一重要目标旨在抑制房价的过快增长。就沈阳2005年各月度价格环比增长幅度及2006年1季度我市房地产价格走势情况来看，目前我市商品房、存量房价格增幅平稳，尚未出现北京等其他地区房价飞涨的情况。由于价格受供求影响、本次利率的提高将会在一定程度上导致供给、需求曲线发生位移，但价格变化的结果目前实难控制。基于我市目前房地产市场价格平稳走势及住房刚性需求的强劲势头仍在继续，预计利率调整对我市房价的影响不大。

沈阳在去年推出的一系列有效措施保证了房地产市场的有序发展，现在沈阳的房地产市场是全国最稳定、健康的房地产市场之一。为应对贷款利率调整可能给我市带来的影响，应进一步采取措施引导我市房地产业有序、可持续发展的态势。

上海、南京去年均出台规定，住房公积金组合贷款总量可以占房款总额的80%，同时夫妻双方贷款总量可以达到30万元（目前沈阳是25万元）。住房公积金贷款限制放宽，能够消化贷款利率上调对消费者造成的影响，因为公积金贷款比普通商业贷款的利率低1%。

（二）市政府在进行宏观经济调控时，要考虑配套的措施，如控制土地供应量、调节成本的方式，这样就可以缩短市场价格上涨的时间。同时要采取综合措施，防止开发商将其开发成本转嫁到购房者身上。

1、多渠道增加住房供给，进一步调整住房供应结构，保证全市房地产市场供求总量与结构基本平衡；加强经济适用住房和廉租住房建设，完善住房保障体系，促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化，着重建设包括经济适用住房、廉租房在内的各类公共租赁住房。

2、加强闲置土地管理，禁止囤积土地行为。加大查处违法建筑和违法用地力度，严厉打击各类违法建设和违法占地行为。

3、加强房地产市场监测和预警，完善信息披露制度。完善房地产市场监管手段，进一步规范市场秩序。