房屋租赁合同登记备案与否，是否影响合同效力？

案情介绍

    某投资公司将商业大厦首层出租给某餐饮公司开办餐厅。双方签订〈房屋租赁合同〉，约定租期自07年5月到17年5月，装修免租期3个月，租金6万元/月，租赁保证金120000元。投资公司如期交付房屋后，餐饮公司对房屋进行装修，但由于工期延误，3个月后装修工程仍没完成。餐饮公司便向投资公司去函，称餐厅没开张，暂无经济收益，要求延期至3个月后支付首月租金。投资公司复函表示理解，同意延期支付租金。3个月后，投资公司没收到餐饮公司的租金，于是去函催缴，不料餐饮公司仍以装修没完工为由要求延期支付租金。投资公司见餐饮公司无诚意履行合同，将期诉至法院，请求判决解除合同及偿还拖欠的租金。餐饮公司收到法院送达的传达室票及相关诉讼材料后，提出 反诉，以合同没有登记备案为由主张合同无效，反请求投资公司返还保证金。房屋租赁合同登记备案与否，是否影响合同效力？餐饮公司的反诉应否获得法院支持？

法律分析

    《城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》都规定了房屋租赁合同登记备案制度。房屋租赁合同登记备案制度是当事人签订、变更房屋租赁合同关系的，应当到房屋所在地的房屋租赁管理部门登记备案。但相关法律法规对于租赁合同办理登记备案与否，是否影响合同效力并没提及。高法《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条第1款规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但没规定登记后生效的，当事人没输登记手续不影响合同的效力。由此可见，房屋租赁实行登记备案制度主要是出于房屋租赁行政管理方面的要求，除非当事人特别约定之外，租赁合同登记备案与否，不影响其效力。自2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此给予确认，明确规定当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，法院不给予支持。在实际生活中，确需以租赁合同登记备案为生效条件的，当事人应明确约定合同或附件自办理登记备案手续之日起生效。在此约定之下，合同若未经登记备案，则不生效。但是有一种情形例外，如果当事人一方已经发行主要义务，对方业已接受的，例如，出租人依约向承租人提供租赁房屋而承租人接受入住或承租人向出租人交付租金而出租人接受等，合同效力则不受合同须输登记德案方才生效的约束。
    本案中，餐饮公司与投资公司没在租赁合同中约定以合同登记备案为生效要件，故合同并不因没登记备案而无效。合法有效的合同对对事人均有约束力，餐饮公司与投资公司应依约全面履行合同，餐饮公司无帮拖欠租金的行为构成违约，投资公司有权请求解除合同与偿还拖欠租金，而餐饮公司以租赁合同没输登记备案手续为由主张该合同无效则无法律依据，该主张不应获得法院支持。

法律依据

1、《城市房地产管理法》
    第五十三条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
2、商品房屋租赁管理办法
    第十四条  房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
    房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。
    第十九条  房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
3、《合同法》
    第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
    法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
4、关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》
    第九条 依照合同法第四十四条条二款的规定，法律、行政法规规定的合同应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 
5、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
    第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

 

 

 

【供稿】租赁管理科